Accordo Territoriale Roma: quanto puoi chiedere di affitto

Accordo Territoriale Roma: quanto puoi chiedere di affitto

Le fasce di canone dell'accordo territoriale di Roma tradotte in numeri utilizzabili: come trovare la tua zona OMI, quanto vale un bilocale tipo alla Garbatella e quanto ti resta in tasca con la cedolare al 10%.

A Roma il canone concordato va da 3,15 a 31,60 € al mq al mese: il valore dipende dalla zona OMI e dalle caratteristiche dell'immobile. L'accordo di riferimento (7 agosto 2023, in vigore dal 4 settembre 2023) divide Roma in 218 aree, ognuna con un minimo e un massimo. Trastevere 12,55-26,50 €/mq, Garbatella 6,05-13,60, Centocelle 4,05-11,50: valori verificati sull'allegato ufficiale del Comune di Roma. Arredo (+15%), classe energetica (fino a +13%) e 20 parametri di dotazione spostano il canone dentro la fascia della tua zona. Un bilocale di 62 mq alla Garbatella può passare da 620 a 843 € al mese in base allo scoring: esempio indicativo completo nell'articolo. Con il concordato la cedolare scende al 10% e l'IMU si riduce del 25%. L'attestazione la rilascia solo un'organizzazione firmataria. --- ## CAMPO 6 · CONTENUTO HTML

A Roma il canone concordato si calcola con l'Accordo Territoriale: per ognuna delle 218 aree della città esiste un intervallo di valori al metro quadro, con un minimo e un massimo. Secondo l'allegato ufficiale dell'accordo del 7 agosto 2023, i valori vanno da 3,15 € al mq al mese nelle zone più esterne a 31,60 € al mq nel Centro Storico.

Il problema è che questi numeri stanno dentro PDF di oltre 100 pagine depositati sul sito di Roma Capitale, e quasi nessuno li traduce in cifre utilizzabili. In questa guida trovi il percorso completo: individui la tua zona, leggi quanto puoi chiedere, e calcoli quanto ti resta in tasca con la tassazione agevolata. Tutti i valori citati sono stati verificati il 5 luglio 2026 direttamente sull'accordo pubblicato dal Comune di Roma.

Quanto puoi chiedere di affitto a Roma con il canone concordato?

Dipende da tre elementi: la zona OMI dove si trova l'immobile, la fascia di valori che l'accordo territoriale assegna a quella zona, e le caratteristiche dell'alloggio (dotazioni, arredo, classe energetica). Il risultato è un canone al metro quadro mensile, da moltiplicare per la superficie convenzionale dell'immobile.

L'accordo territoriale è l'intesa firmata dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini che fissa, quartiere per quartiere, i canoni applicabili ai contratti agevolati previsti dalla legge sugli affitti del 1998 (legge 431/98). Accetti un canone calmierato e in cambio ottieni una tassazione ridotta: la cedolare secca, cioè la tassa fissa che sostituisce l'IRPEF sull'affitto, scende dal 21% al 10%, e l'IMU si riduce del 25%. Se vuoi prima capire come funziona il meccanismo in generale, parti dalla guida al canone concordato.

In pratica, il percorso per arrivare alla cifra è questo:

  1. Trovi la zona OMI del tuo immobile (2 minuti, vediamo come più sotto).
  2. Leggi il minimo e il massimo della fascia di quella zona nell'allegato dell'accordo.
  3. Posizioni il canone dentro la fascia in base alle caratteristiche dell'alloggio: più dotazioni ha, più puoi avvicinarti al massimo.

Le differenze tra zone sono enormi. A Centocelle il massimo è 11,50 € al mq, nel Tridente del Centro Storico si arriva a 31,60 € al mq: lo stesso bilocale di 62 mq vale 713 € al mese in un caso e quasi 2.000 € nell'altro. Per questo il primo passo è sempre la zona, non la media cittadina.

Quale accordo territoriale è in vigore a Roma?

Sulla pagina ufficiale di Roma Capitale risultano depositati due accordi territoriali vigenti: uno depositato il 27 luglio 2023 e uno sottoscritto il 7 agosto 2023, depositato il 26 settembre 2023 e in vigore dal 4 settembre 2023. Verifica effettuata il 5 luglio 2026 sulla scheda servizi del Comune di Roma.

Perché due accordi? A Roma gruppi diversi di organizzazioni della proprietà e degli inquilini hanno firmato intese separate, entrambe depositate in Comune. Sono entrambe valide: il tuo contratto segue le regole e i valori dell'accordo a cui fa riferimento, cioè quello firmato dall'organizzazione che poi rilascia l'attestazione di rispondenza (ne parliamo più avanti). Sulla stessa pagina comunale trovi anche un accordo specifico per i contratti con studenti universitari fuori sede, depositato anch'esso il 27 luglio 2023.

I valori che leggi in questo articolo vengono dall'accordo del 7 agosto 2023 (protocollo QC/2023/84927), l'unico dei due pubblicato in un formato integralmente leggibile sul sito comunale. Ha durata di tre anni con scadenza il 3 settembre 2026, ma il testo prevede che continui ad applicarsi anche dopo, fino alla firma di un nuovo accordo, con la possibilità di adeguare i limiti delle fasce all'inflazione (indice ISTAT). Entrambi gli accordi del 2023 sostituiscono quello del 2019, che oggi vale solo per i contratti firmati quando era in vigore.

Cosa significa per te in concreto: prima di fissare il canone, controlla l'allegato dell'accordo che verrà effettivamente applicato al tuo contratto. Le fasce possono differire tra i due accordi, e usare la tabella sbagliata è l'errore più frequente di chi fa da solo.

Come trovi la tua zona OMI in 2 minuti

La zona OMI è la porzione di città che l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate usa per classificare i valori immobiliari. Ogni indirizzo di Roma appartiene a una zona con un codice, per esempio C10 per la Garbatella, e quel codice è la chiave per leggere la tabella dei canoni.

Il metodo pratico:

  1. Apri la consultazione delle quotazioni OMI sul sito dell'Agenzia delle Entrate (gratuita, senza registrazione).
  2. Inserisci l'indirizzo dell'immobile e leggi il codice della zona (una lettera più un numero, es. B14, C10, D29).
  3. Cerca quel codice nell'Allegato 1 dell'accordo territoriale, scaricabile dalla pagina del Comune di Roma: accanto trovi il minimo e il massimo della fascia.

L'accordo del 7 agosto 2023 considera 218 aree omogenee, che coincidono con le zone OMI, con un'eccezione: l'area di Ostia è suddivisa più finemente, in sette aree al posto di due, perché i valori interni variavano troppo. La lettera del codice ti dice anche il tipo di zona: B per le zone centrali, C per le semicentrali, D per le periferiche consolidate, E per le zone più esterne.

Due casi particolari che l'accordo disciplina espressamente. Se l'immobile si trova in una via al confine del territorio comunale e le mappe non coincidono, prevale la delimitazione del sistema territoriale del Comune (Georoma). Se invece la ricerca ti restituisce una zona di tipo "R" senza valori, perché priva di mercato residenziale proprio (aree archeologiche, ospedaliere, universitarie), si applicano i valori dell'area confinante più simile dal punto di vista locativo.

Quanto vale un affitto concordato in 12 zone di Roma

Secondo l'Allegato 1 dell'Accordo Territoriale di Roma del 7 agosto 2023, questi sono i valori minimo e massimo al metro quadro mensile in dodici zone campione, verificati il 5 luglio 2026 sul documento ufficiale:

Una lettura utile di questa lista: per te che affitti conta soprattutto il massimo di fascia, perché è il tetto di quanto puoi chiedere. E il massimo non segue sempre la fama del quartiere: San Lorenzo e il Pigneto, molto richiesti dal mercato, hanno tetti simili a Marconi e Garbatella, mentre Monteverde Vecchio arriva quasi al tetto dell'EUR. È un altro motivo per cui la scelta tra concordato e libero va fatta zona per zona, non a sensazione.

Ogni zona è a sua volta divisa in tre sotto-fasce, chiamate A, B e C. La fascia A raccoglie gli alloggi privi anche di un solo requisito di base (per esempio senza un impianto di riscaldamento idoneo), la B gli alloggi "normali", la C quelli con dotazioni superiori. Alla Garbatella, per esempio, la fascia A va da 6,05 a 8,30 €/mq, la B da 8,31 a 11,90, la C da 11,91 a 13,60.

Se la tua zona non è tra le otto qui sopra, il metodo resta identico: codice OMI più Allegato 1. Oppure salti il PDF e usi il calcolo comparativo gratuito del canone concordato a Roma: inserisci i dati dell'immobile e ottieni la stima per la tua zona, con il confronto sul netto rispetto al canone libero.

I parametri che alzano o abbassano il canone

La posizione del canone dentro la fascia non è a discrezione: l'accordo di Roma usa un punteggio (uno "scoring") basato su 20 parametri di dotazione, più una serie di aumenti e riduzioni percentuali per arredo, classe energetica, piano e durata del contratto.

Il punto di partenza è l'alloggio "normale": deve avere allaccio alla rete idrica, un sistema per cucinare e produrre acqua calda (gas o elettrico), allaccio alla fognatura e un impianto di riscaldamento idoneo. Se manca anche uno solo di questi quattro requisiti, l'alloggio finisce in fascia A, la più bassa.

Per tutti gli altri si contano i parametri presenti. Tra i 20 previsti dall'accordo: ascensore, box o posto auto, balcone o terrazza, cantina o soffitta, portierato, porta blindata, videocitofono o videosorveglianza, cucina abitabile con finestra, doppi servizi, immobile costruito o interamente ristrutturato negli ultimi 10 anni. La logica: con pochi parametri resti vicino al minimo della fascia B; con 6 puoi arrivare al suo massimo; da 7 in su entri in fascia C; con almeno 10 puoi chiedere il massimo assoluto della zona.

Definito questo valore iniziale, si applicano gli aumenti e le riduzioni previsti dall'accordo:

Attenzione al tetto: gli aumenti valgono solo fino al massimo della fascia C della zona, mai oltre. Ci sono poi due leve legate al contratto: se firmi per una durata iniziale superiore ai tre anni, le fasce salgono del 7% con 4 anni, dell'8% con 5, del 9% da 6 anni in su. E se l'inquilino porta una garanzia di terzi che copre almeno 12 mensilità, il canone massimo si riduce del 4%.

Ultimo pezzo del calcolo: la superficie. Non contano i metri quadri calpestabili puri ma la superficie convenzionale: balconi, terrazze, cantine e soffitte pesano fino al 25% della loro superficie, un giardino a uso esclusivo fino al 15%, i vani con altezza sotto 1,70 metri contano al 70%. Anche il posto auto non esclusivo entra nel conto, fino al 20% della sua superficie con un limite di 25 mq. Sul totale è ammessa una tolleranza del 5% in più o in meno.

E c'è un correttivo che premia i tagli piccoli: per gli alloggi fino a 46 mq la superficie si aumenta del 30% (fino a un massimo di 52,90 mq), da 46 a 70 mq del 15% (fino a 70 mq), mentre dai 120 mq in su si può ridurre fino al 15%. Tradotto: un monolocale o un bilocale piccolo rende al metro quadro più di quanto sembri dalla planimetria, e un taglio molto grande rende meno.

Attestazione di rispondenza: chi la rilascia e perché ti serve?

L'attestazione di rispondenza è il documento che dimostra che il tuo contratto rispetta l'accordo territoriale, sia nel canone sia nelle clausole. La rilasciano soltanto le organizzazioni firmatarie dell'accordo: nessuna agenzia, nessun consulente e nessun portale può sostituirsi a loro. Per i contratti fatti senza l'assistenza delle organizzazioni, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito con la risoluzione 31/E del 2018 che l'attestazione è necessaria per accedere ai benefici fiscali.

Le strade sono due. Con il contratto non assistito prepari tu il contratto usando il modello allegato all'accordo e poi presenti l'istanza di attestazione a un'organizzazione firmataria, che verifica canone e clausole. Con il contratto assistito ti rivolgi alle organizzazioni fin dall'inizio e sono loro a redigere il contratto, già conforme per costruzione.

Un dettaglio pratico che genera spesso confusione: l'attestazione non è un timbro sul contratto. L'accordo di Roma lo dice espressamente: la verifica positiva produce un documento separato, l'attestazione di rispondenza, da conservare insieme al contratto ed esibire in caso di controlli fiscali. Diffida di chi ti promette "vidimazioni" o "certificazioni" con altri nomi: il documento che conta ha quel nome e quella forma.

Qui entra in gioco Rentha, con un ruolo preciso e dichiarato: consulenza comparativa. Il team raccoglie i dati del tuo immobile, fa lo scoring dei parametri, confronta canone libero e concordato sul netto in tasca e prepara il fascicolo per l'organizzazione firmataria, che rilascia l'attestazione. Contratto e registrazione all'Agenzia delle Entrate li segue personalmente Nicola Terzano, agente immobiliare iscritto FIMAA Milano-Lodi-Monza-Brianza, che gestisce locazioni a Roma e Milano ogni giorno.

Puoi affittare sotto il minimo della fascia?

Alla firma no: per ottenere l'attestazione, il canone deve rientrare nella fascia prevista per la tua zona. In corso di contratto sì: se le circostanze cambiano, puoi ridurre il canone con un accordo scritto registrato all'Agenzia delle Entrate, valido qualunque sia l'entità della riduzione. Se scendi sotto il minimo della fascia, l'accordo di riduzione registrato va trasmesso all'organizzazione che ha attestato il contratto.

Il canone si può aggiornare con l'ISTAT durante il contratto?

Se scegli la cedolare secca, no: l'opzione comporta per legge la rinuncia all'aggiornamento del canone, come indicato dall'Agenzia delle Entrate. Nei contratti transitori l'accordo di Roma esclude l'aggiornamento in ogni caso, con o senza cedolare. Per il 3+2 senza cedolare, verifica cosa prevede il contratto-tipo allegato all'accordo che applichi.

Quanto dura un contratto a canone concordato a Roma?

Tre formule: il contratto ordinario dura 3 anni più 2 di rinnovo automatico (il "3+2"), il transitorio da 1 a 18 mesi, quello per studenti universitari da 6 mesi a 3 anni. Ricorda la leva vista sopra: se firmi un ordinario con durata iniziale più lunga, le fasce salgono del 7% con 4 anni, dell'8% con 5, del 9% da 6 anni in su.

Quanto costa registrare un contratto a canone concordato?

Dipende dal regime fiscale, perché le due strade sono alternative e non si sommano. Se opti per la cedolare secca, non paghi né imposta di registro né bollo: la cedolare le sostituisce. Se resti nel regime ordinario IRPEF, l'imposta di registro è il 2% del canone annuo, ma per il concordato nei comuni ad alta tensione abitativa si calcola su una base ridotta del 30% (in pratica il 2% sul 70% del canone), con un minimo di 67 € per la prima annualità. Fonte: Agenzia delle Entrate. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla stipula.

Il canone concordato a Roma conviene sempre?

No. Conviene quando il massimo di fascia della tua zona è vicino al canone di mercato: in quel caso la cedolare al 10% e l'IMU ridotta ti lasciano più netto del libero. Nelle zone dove il mercato supera di molto il massimo di fascia, tipicamente quelle di pregio, il canone libero può rendere di più anche pagando il 21%. L'unico modo serio di deciderlo è confrontare i due netti sul tuo immobile specifico.

Da dove iniziare

Ora sai leggere l'accordo territoriale di Roma: zona OMI, fascia, scoring, netto. Il passo successivo è mettere dentro questo schema i numeri del tuo immobile: puoi calcolare gratis il canone concordato della tua zona a Roma o partire dal quadro completo dei servizi Rentha per i proprietari. E se il tuo timore principale è l'inquilino che smette di pagare, guarda come funziona l'affitto garantito a Roma.