Affitti brevi 2026: le nuove regole che stanno spingendo i proprietari verso l'affitto tradizionale

Il 2026 segna una svolta per chi affitta su Airbnb e piattaforme simili. Tra nuove norme fiscali, obblighi burocratici e regolamenti europei in arrivo, il quadro per i proprietari che gestiscono locazioni brevi è diventato significativamente più complesso. E molti stanno iniziando a fare i conti.

Dal terzo immobile scatta la partita IVA

La novità più impattante arriva dalla Legge di Bilancio 2026, che ha abbassato la soglia per restare nel regime privato: chi affitta tre o più immobili con contratti brevi è automaticamente considerato un imprenditore e deve aprire partita IVA, con tutte le implicazioni fiscali e contributive del caso.

Fino al 2025 la soglia era fissata a quattro immobili. Abbassarla a tre significa che una fetta rilevante di proprietari che finora gestivano il proprio patrimonio come privati si trovano ora fuori dal regime agevolato. Sul fronte fiscale, la cedolare secca resta al 21% per il primo immobile, mentre dal secondo sale al 26%. Un aggravio diretto sulla redditività netta per chi possiede più di un appartamento.

Il Regolamento UE del 20 maggio 2026

A complicare ulteriormente il quadro arriva il Regolamento UE 2024/1028, in vigore dal 20 maggio 2026, che impone a ogni struttura extra-alberghiera l'obbligo di un numero di registrazione unico integrato con il CIN italiano. Le piattaforme come Airbnb e Booking rimuoveranno entro 24 ore gli annunci non conformi.

Non si tratta di un adempimento burocratico minore: chi non è in regola rischia la sospensione immediata delle prenotazioni e la rimozione degli annunci.

Gli effetti sul mercato: meno annunci, più pressione sui canoni

I numeri parlano chiaro. L'introduzione del CIN ha già prodotto una riduzione del 15% degli annunci in un anno, segno che molte strutture non erano in regola. In città come Milano migliaia di abitazioni sono state sottratte al mercato residenziale tradizionale per via degli affitti brevi, contribuendo alla pressione sui canoni.

Perché molti proprietari stanno tornando all'affitto tradizionale

Di fronte a obblighi crescenti, aliquote più alte e rischi di sanzioni, molti proprietari stanno rivalutando l'affitto residenziale tradizionale: canoni stabili, inquilini fissi, meno burocrazia e nessun rischio di perdere l'annuncio da un giorno all'altro. È un cambio di paradigma che Rentha intercetta direttamente: strumenti semplici per affittare in modo professionale, senza la complessità e i rischi degli affitti brevi.