Canone Concordato: cos'è, come funziona e quando conviene
Il canone concordato permette di affittare casa a un prezzo stabilito per legge, ottenendo importanti agevolazioni fiscali. Scopri come funziona e quando conviene davvero.
Il canone concordato è una delle formule contrattuali più vantaggiose per chi affitta casa, eppure resta poco conosciuta dai proprietari privati. Introdotto dalla Legge 431/1998, permette di affittare un immobile a un prezzo definito da accordi territoriali non dal libero mercato in cambio di agevolazioni fiscali significative. In questa guida vediamo nel dettaglio cos'è, come si calcola, quali benefici offre e quando conviene davvero sceglierlo.
Cos'è il canone concordato e dove si applica
Il canone concordato si applica nei comuni definiti ad alta tensione abitativa (HTA), un elenco aggiornato periodicamente dal CIPE che comprende le principali città italiane: Milano, Roma, Bologna, Firenze, Napoli, Torino e molti altri centri urbani. Al di fuori di questi comuni, il contratto a canone concordato può comunque essere stipulato, ma le agevolazioni fiscali sono ridotte.
Il meccanismo si basa su accordi territoriali siglati tra le associazioni dei proprietari (come CONFABITARE, UPPI) e quelle degli inquilini (come SUNIA, SICET). Questi accordi stabiliscono le tabelle di riferimento con i valori minimi e massimi del canone per ciascuna zona della città.
Come si calcola il canone
Il calcolo non è libero: segue una formula precisa basata su diversi parametri dell'immobile. I principali fattori che influenzano l'importo sono:
- Zona di appartenenza dell'immobile (ogni città è suddivisa in fasce)
- Superficie commerciale calcolata secondo criteri standard
- Categoria catastale (A/2, A/3, ecc.)
- Dotazioni dell'immobile: presenza di ascensore, box auto, terrazzo, stato di conservazione, anno di costruzione
Ogni comune con accordi territoriali attivi pubblica le tabelle aggiornate. A Milano, ad esempio, i valori variano sensibilmente tra il centro e la periferia, e tra un municipio e l'altro. Il calcolo va effettuato con attenzione: un errore nei parametri può rendere il contratto non conforme e far perdere le agevolazioni.
Le agevolazioni fiscali per il proprietario
È qui che il canone concordato diventa particolarmente interessante. Chi sceglie questa formula ha accesso a tre vantaggi fiscali cumulabili:
1. Cedolare secca al 10% Rispetto al 21% previsto per i contratti a canone libero, la cedolare secca scende al 10%. Su un canone annuo di 12.000€, significa pagare 1.200€ di imposta invece di 2.520€ una differenza di oltre 1.300€ l'anno.
2. Riduzione IMU del 25% Nei comuni che hanno adottato le aliquote ridotte, il proprietario paga l'IMU scontata del 25% rispetto all'aliquota ordinaria. Un vantaggio aggiuntivo che si somma al risparmio sulla cedolare.
3. Deduzione IRPEF maggiorata Per i proprietari che non scelgono la cedolare secca e dichiarano il reddito da locazione nell'IRPEF, la deduzione forfettaria sul reddito fondiario sale dal 5% al 30%.
Anche l'inquilino beneficia di una detrazione fiscale: fino a 495,80€ per redditi bassi, fino a 247,90€ per redditi medi.
Quando conviene rispetto al canone libero
La domanda che si pone ogni proprietario è: vale la pena rinunciare a parte del canone di mercato per avere meno tasse? La risposta dipende dal contesto, ma in molti casi il netto in tasca è superiore con il canone concordato.
Esempio pratico: un appartamento a Milano che sul mercato libero si affitta a 1.400€/mese, con canone concordato potrebbe scendere a 1.100€/mese. Ma con la cedolare al 10% anziché al 21%, il proprietario porta a casa circa lo stesso importo netto o anche di più, sommando lo sconto IMU.
Il canone concordato è particolarmente indicato quando:
- Il canone di mercato non è molto superiore al tetto concordato
- Il proprietario vuole ridurre il rischio di contestazioni sull'equo canone
- Si preferisce una maggiore stabilità fiscale nel lungo periodo
- L'immobile è in una zona dove il mercato è comunque calmierato
Come stipulare il contratto
Il contratto a canone concordato ha durata 3+2 anni, con rinnovo automatico salvo disdetta. Per essere valido deve rispettare i parametri territoriali e, novità introdotta dal DM 2015, deve essere accompagnato dall'attestazione di conformità rilasciata da una delle organizzazioni firmatarie degli accordi locali.
La registrazione va effettuata all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma, con imposta di registro ridotta del 30% rispetto ai contratti ordinari (altra agevolazione spesso dimenticata).
Con Rentha puoi calcolare il canone concordato applicabile al tuo immobile, verificare la conformità del contratto e gestire la registrazione tutto in autonomia, senza passare da un'agenzia.