Diffida di pagamento affitto: come scriverla e inviarla

Diffida di pagamento affitto: come scriverla e inviarla

La diffida di pagamento affitto e' la prima mossa formale che un proprietario deve fare quando l'inquilino smette di pagare. Va inviata per raccomandata A/R o PEC, deve contenere l'importo preciso dovuto e un termine per regolarizzare. Senza di essa, il procedimento di sfratto parte in salita.

Ecco come farlo nel modo giusto.

Cos'e' la diffida di pagamento e perche' e' fondamentale

La diffida di pagamento e' una comunicazione formale con cui il proprietario notifica all'inquilino il mancato pagamento del canone e lo invita a sanare la posizione entro un termine preciso, generalmente 15 giorni.

Non e' obbligatoria per legge per avviare lo sfratto, ma e' fondamentale per due motivi pratici. Primo: dimostra in tribunale che hai tentato una soluzione bonaria prima di ricorrere al giudice. Secondo: mette nero su bianco la mora, la data e l'importo, eliminando ogni possibile ambiguita' sulla situazione debitoria.

Nella nostra esperienza, molti proprietari saltano questo passaggio perche' pensano che basti un messaggio WhatsApp. Non e' cosi'. Il messaggio informale vale come tentativo di contatto, non come atto formale. Sono due cose diverse.

Quando inviarla

Il momento giusto e' il primo mese di mancato pagamento, dopo aver aspettato 10-15 giorni dalla scadenza del bonifico. Non aspettare il secondo mese.

La Legge 431/1998 consente al proprietario di agire legalmente gia' dopo 20 giorni di ritardo sul canone. Prima invii la diffida, prima inizia a decorrere il termine che ti serve per passare allo step successivo, se necessario.

Un errore che vediamo spesso: il proprietario aspetta 2-3 mesi sperando che l'inquilino si riprenda. Nel frattempo il debito cresce e il tempo per recuperarlo si riduce.

Cosa deve contenere la diffida

Una diffida efficace deve includere questi elementi:

Dati delle parti Nome, cognome e indirizzo del proprietario (mittente) e dell'inquilino (destinatario).

Riferimento al contratto Data di stipula del contratto, indirizzo dell'immobile, canone mensile pattuito.

Importo dovuto Mese o mesi non pagati con importi precisi. Se ci sono anche spese condominiali non pagate, indicale separatamente.

Termine per regolarizzare Di norma 15 giorni dalla ricezione della raccomandata. Puoi anche concedere 20 giorni se preferisci un approccio meno pressante, ma non oltre.

Avviso di conseguenze Una frase che specifica che in assenza di pagamento entro il termine indicato, procederai per vie legali con richiesta di sfratto per morosita'.

Firma Con data e luogo di invio.

Come inviarla

Hai due opzioni valide:

Raccomandata A/R (raccomandata con avviso di ritorno) E' il metodo tradizionale e ancora il piu' diffuso. Costa circa 5-7 euro in posta. Conserva sempre la ricevuta di spedizione e la cartolina di ritorno firmata dall'inquilino. Quella cartolina e' la tua prova di consegna.

PEC (Posta Elettronica Certificata) Vale come raccomandata A/R se anche l'inquilino ha una PEC. Se non ce l'ha, la PEC non ha lo stesso valore legale. Controlla il contratto: se hai inserito la PEC dell'inquilino, puoi usarla.

Non inviare mai la diffida solo via WhatsApp o email ordinaria. Puoi farlo in aggiunta come promemoria, ma non sostituisce la comunicazione formale tracciabile.

Domande frequenti

La diffida e' obbligatoria prima dello sfratto? No, non e' obbligatoria per avviare il procedimento di sfratto per morosita'. Ma e' fortemente consigliata perche' dimostra al giudice che hai tentato una soluzione stragiudiziale.

Cosa succede se l'inquilino non ritira la raccomandata? Se la raccomandata viene restituita al mittente come "irreperibile" o "non ritirata", fa comunque fede legalmente. Conserva tutta la documentazione postale.

Posso inviare piu' di una diffida? Si', ma non ha senso aspettare troppo tra una e l'altra. Se dopo la prima diffida l'inquilino non paga entro il termine, passa direttamente all'avvocato e alla procedura di sfratto.

La diffida ferma il decorso degli interessi di mora? No, ma formalizza la data di messa in mora, da cui decorrono gli interessi legali sull'importo non pagato, se previsti dal contratto.

Posso scrivere la diffida da solo o serve un avvocato? Puoi scriverla autonomamente. Per la procedura di sfratto invece serve obbligatoriamente un avvocato.

Conclusione

La diffida di pagamento e' uno strumento semplice ma fondamentale nella gestione di un inquilino moroso. Costa pochi euro di raccomandata e ti mette in una posizione molto piu' solida se la situazione degenera. Non aspettare il secondo mese di mancato pagamento: agisci al primo.

Se sei gia' in questa situazione e vuoi capire i passi successivi, contatta Rentha per una consulenza gratuita o scopri come gestiamo l'affitto garantito su rentha.it.