Inquilino moroso: quanto ti costa aspettare (e cosa fare)

Il tuo inquilino ha saltato il canone. Uno, forse due mesi. Ti dici che è una difficoltà passeggera, che pagherà, che non vale la pena litigare. È qui che scatta l'errore più costoso.

Perché mentre aspetti, il conto gira lo stesso: IMU, condominio, magari il mutuo. E ogni mese che passa si somma al precedente. In questa guida vediamo cosa fare davvero nelle prime 48 ore, da quando la legge considera "moroso" l'inquilino, e soprattutto quanto puoi perdere aspettando. Con numeri concreti, da chi gestisce locazioni a Milano e Roma ogni giorno.

Cosa fare nelle prime 48 ore

Appena salta un canone, fai tre cose subito: contatta l'inquilino per iscritto (WhatsApp o email, per avere una traccia), invia una messa in mora (una lettera raccomandata che intima il pagamento entro un termine) e non rimandare. Le prime 48 ore contano più dei mesi che seguono, perché fissano la data da cui parte tutto.

La messa in mora non è un atto aggressivo. È una lettera con cui chiedi formalmente il pagamento del dovuto, dai un termine (di solito 15 giorni) e metti nero su bianco che, in mancanza, procederai. Serve a due cose.

• Sveglia l'inquilino in buona fede: molti pagano proprio quando arriva la raccomandata, perché capiscono che non stai più aspettando.
• Costruisce la tua prova: se poi dovrai rivolgerti a un avvocato, quella data e quel documento sono il punto di partenza.

Un secondo. Non serve minacciare né alzare i toni. Serve essere precisi e tempestivi. Il proprietario che agisce dal primo mese si trova in una posizione molto più forte di chi si sveglia al sesto.

Da quando l'inquilino è "moroso" per la legge?

Per la legge italiana l'inquilino è moroso quando salta anche una sola mensilità e il ritardo supera i 20 giorni dalla scadenza pattuita nel contratto. Lo stabilisce l'articolo 5 della Legge 392 del 1978. Sopra questa soglia il mancato pagamento è considerato "grave" per definizione, senza che serva la valutazione discrezionale del giudice.

Cosa significa in pratica? Che non devi aspettare tre o quattro mensilità arretrate per poterti muovere. Basta un canone non pagato più 20 giorni di ritardo. Punto.

La legge non ti chiede di aspettare mesi. Basta un canone saltato e 20 giorni di ritardo perché la morosità sia "grave". Chi aspetta lo fa per scelta, non per obbligo.

Attenzione a una cosa. Nelle locazioni a uso abitativo l'inquilino può chiedere al giudice il cosiddetto termine di grazia: un periodo, fino a 90 giorni (fino a 120 se dimostra gravi difficoltà economiche), per sanare il debito e "salvare" il contratto. È l'articolo 55 della stessa legge. Questo allunga i tempi, ed è un motivo in più per non partire in ritardo.

Quanto ti costa aspettare: il conto vero

Il costo dell'attesa non è solo il canone che non incassi. Mentre l'immobile è occupato da chi non paga, tu continui a sostenere tutte le spese: IMU, quote condominiali, eventuale rata del mutuo, e alla fine le spese legali per il rilascio. È la somma di queste voci a fare il buco vero, non il singolo canone.

Vediamolo con un esempio. Prendiamo un appartamento a Milano affittato a 1.300 € al mese e uno a Roma a 1.100 € al mese. Ipotizziamo una morosità che si trascina per la durata tipica di uno sfratto nella rispettiva area. Sommiamo canoni mancati, IMU, condominio e spese legali.

Esempio indicativo, valori 2026 · calcolo personalizzato sul tuo immobile. Le cifre variano per zona, rendita catastale, aliquota comunale, quote condominiali e tempi del tribunale. Servono a mostrare l'ordine di grandezza, non a promettere un importo.

• Milano · canone 1.300 €/mese · 10 mesi di attesa
• Canoni mancati: circa 13.000 €. IMU e condominio nel periodo: qualche migliaio di euro. Spese legali per il rilascio: intorno ai 1.000 € (range tipico 800-2.500 €, fonte Confedilizia). Totale nell'ordine di 15.000-17.000 €.
• Roma · canone 1.100 €/mese · 12 mesi di attesa
• Canoni mancati: circa 13.200 €. IMU e condominio nel periodo: qualche migliaio di euro. Spese legali: intorno ai 1.000 € (range 800-2.500 €). Totale nell'ordine di 15.000-17.000 €.

Il punto non è la cifra esatta. Il punto è che ogni mese di attesa aggiunge il canone più le spese che continui a pagare comunque. Ecco perché il proprietario che si muove al primo mese, e non al sesto, salva migliaia di euro. La verità è questa: nella morosità il tempo non è neutro, ha un prezzo.

Quanto dura davvero uno sfratto per morosità?

Uno sfratto per morosità dura tipicamente da 6 a 18 mesi, con differenze forti per area geografica e per l'eventuale opposizione dell'inquilino. Come esempio indicativo: 6-10 mesi al Nord, 9-14 al Centro, 12-18 al Sud. Non è una procedura che segui da solo: la porta avanti un avvocato, davanti al tribunale competente.

Per dare la misura del fenomeno: in Italia nel 2024 sono stati emessi oltre 80.000 provvedimenti di sfratto, la grande maggioranza per morosità (fonte: Ministero dell'Interno). Non è un caso raro. È un rischio ordinario di chi affitta.

Chiariamo un punto importante: Rentha non gestisce lo sfratto. Lo sfratto è un procedimento legale che segue un avvocato. Quello che facciamo noi è a monte, e vedremo come tra poco: ridurre la probabilità che tu ci arrivi, e proteggere il canone se la morosità comincia. La procedura di sfratto in dettaglio la trattiamo in una guida dedicata; nel frattempo, se vuoi capire come tutelarti, parti dalla pagina per i proprietari.

Cosa NON devi fare (mai)

Davanti a un inquilino che non paga, la tentazione di "farsi giustizia da soli" è forte. È anche il modo più veloce per ribaltare la situazione a tuo sfavore. Ci sono azioni che sembrano scorciatoie e sono invece illegittime: ti espongono a responsabilità civili e penali, e indeboliscono la tua posizione davanti al giudice.

• Non staccare le utenze (luce, acqua, gas): è un'interruzione illegittima, anche se le bollette sono a tuo nome.
• Non cambiare la serratura né chiudere fuori l'inquilino: è "spoglio", un atto che l'inquilino può far annullare, ottenendo il rientro.
• Non entrare nell'immobile senza il consenso dell'inquilino, nemmeno se hai le chiavi: finché il contratto è in essere, il possesso è suo.
• Non rimuovere le sue cose né svuotare l'appartamento di tua iniziativa.

La regola è semplice. Il rilascio dell'immobile passa da un giudice, non dalle tue mani. Ogni scorciatoia che salta questo passaggio si ritorce contro di te.

Come recuperare i canoni arretrati

Recuperare i canoni non pagati è un percorso separato dal rilascio dell'immobile: puoi ottenere lo sfratto e il recupero del credito. Si parte dalla messa in mora, si prosegue con il decreto ingiuntivo (un provvedimento con cui il giudice ordina all'inquilino di pagare) e, se serve, con il recupero forzato del credito.

In pratica il percorso è questo.

1. Messa in mora: la raccomandata con cui intimi il pagamento. È il primo tassello, anche per il recupero.
2. Decreto ingiuntivo: il tuo avvocato chiede al giudice un ordine di pagamento per gli arretrati. Se l'inquilino non si oppone, diventa esecutivo.
3. Recupero del credito: se l'inquilino ha reddito o beni, si può agire per recuperare le somme (ad esempio sullo stipendio).

Qui c'è la parte scomoda. Se l'inquilino è nullatenente, un titolo in mano vale poco. Puoi avere ragione su tutta la linea e non vedere un euro. Ecco perché la partita vera si gioca prima: nella scelta di chi entra in casa tua. C'è di più, e lo vediamo tra poco.

"Non vuole" o "non può" pagare? La morosità incolpevole

Non tutte le morosità sono uguali. Esiste la morosità incolpevole: l'inquilino non paga non perché non voglia, ma perché ha perso il lavoro, ha avuto una malattia grave o un crollo improvviso del reddito. La legge la tratta in modo diverso, e in alcuni casi esistono fondi comunali che possono coprire una parte degli arretrati.

Sia Milano sia Roma, come altri grandi comuni, prevedono contributi per la morosità incolpevole, con requisiti precisi (calo del reddito documentato, soglie ISEE, tipo di contratto). Non sono automatici e i fondi sono limitati, ma vale la pena verificarli con il proprio comune: in alcuni casi il canone arretrato lo copre in parte il contributo pubblico, non l'inquilino da solo.

Per te che affitti, la distinzione conta perché cambia l'approccio. Con chi "non può" c'è spesso spazio per un accordo (rientro rateale, aiuto nell'accesso al fondo). Con chi "non vuole" l'unica strada è quella formale. In entrambi i casi, capire presto in quale scenario sei ti fa risparmiare tempo e denaro.

L'errore che fa la maggior parte dei proprietari

L'errore più diffuso, e più costoso, è uno solo: aspettare "ancora un mese". Per non litigare, per fiducia, perché "in fondo è una brava persona". È umano. Ma nella morosità è la scelta che trasforma un problema da 1.300 € in un buco da 15.000.

Lo vedo di continuo. Il proprietario che chiama al primo canone saltato risolve, nella maggior parte dei casi, in fretta e con poco danno. Quello che chiama dopo sei mesi arriva già stanco, arrabbiato, e con un conto che è cresciuto ogni singolo mese. La differenza tra i due non è la fortuna. È il tempo di reazione.

Chi si muove al primo mese di solito recupera in fretta. Chi aspetta il sesto arriva con un buco che è cresciuto ogni mese. La differenza è il tempo di reazione, non la fortuna.

Il motivo per cui si aspetta è quasi sempre lo stesso: non sapere cosa fare, e sperare che si risolva da solo. Non si risolve da solo. Ora che sai la soglia dei 20 giorni e conosci i primi passi, non hai più questa scusa. E se vuoi evitare del tutto di trovarti qui, la parte più importante viene adesso.

Come non ritrovartici: la tutela a monte

La verità è che la morosità si combatte prima che cominci, non dopo. Due leve fanno la differenza: verificare bene chi entra in casa tua prima di firmare, e proteggere il canone nel caso in cui la morosità arrivi comunque. Aggiungi una terza leva fiscale e il quadro è completo.

La prima leva è la verifica dell'inquilino. Prima della firma si controllano capacità di reddito, continuità lavorativa e affidabilità nei pagamenti. Non è diffidenza: è la stessa cautela che avresti prestando dei soldi. La maggior parte delle morosità si previene qui, con i controlli giusti al momento giusto. Rentha fa questa verifica per ogni immobile che gestisce.

La seconda leva è la tutela del canone. Con il servizio di Affitto Garantito a Milano e a Roma, il canone è tutelato in caso di morosità dell'inquilino, secondo i termini del partner assicurativo del settore. Non è una promessa di incasso incondizionato: è un sistema di tutela che regge proprio quando l'inquilino smette di pagare, cioè nel momento in cui il fai-da-te lascia il proprietario scoperto per mesi.

La terza leva è fiscale e spesso sorprende. Il canone concordato ti fa scendere alla tassa fissa del 10% sull'affitto (invece del 21% del canone libero) e, nei comuni ad alta tensione abitativa come Milano e Roma, riduce l'IMU del 25% (Legge 160/2019, per i contratti concordati registrati). Rentha ti accompagna con la consulenza comparativa tra canone libero e concordato; l'attestazione ufficiale la rilascia l'organizzazione firmataria degli Accordi Territoriali. Esempio indicativo, calcolo personalizzato sul tuo immobile.

Domande frequenti

Dopo quante mensilità non pagate posso agire contro l'inquilino?

Basta una sola mensilità non pagata più un ritardo di oltre 20 giorni dalla scadenza (art. 5 L. 392/78). Non devi aspettare più mesi di arretrato: sopra questa soglia la morosità è già considerata grave e puoi attivarti con la messa in mora e, tramite avvocato, la procedura di rilascio.

Posso staccare luce e acqua all'inquilino che non paga?

No. Staccare le utenze è un'interruzione illegittima, anche se le bollette sono intestate a te. Lo stesso vale per cambiare la serratura o entrare senza consenso. Sono azioni che l'inquilino può far annullare e che indeboliscono la tua posizione. Il rilascio dell'immobile passa sempre da un giudice.

Quanto tempo ci vuole per liberare l'immobile?

Tipicamente da 6 a 18 mesi, a seconda del tribunale e dell'eventuale opposizione dell'inquilino: come ordine di grandezza, 6-10 mesi al Nord, 9-14 al Centro, 12-18 al Sud (esempio indicativo). Il termine di grazia che l'inquilino può chiedere al giudice, fino a 90 giorni, può allungare i tempi.

Se l'inquilino è nullatenente, recupero comunque i soldi?

Difficilmente. Puoi ottenere il decreto ingiuntivo e avere ragione, ma se l'inquilino non ha reddito né beni, il recupero è quasi impossibile. È il motivo per cui la verifica prima della firma e la tutela del canone contano più di qualsiasi azione dopo: prevengono il problema invece di rincorrerlo.

Rentha si occupa dello sfratto al posto mio?

No. Lo sfratto è un procedimento legale seguito da un avvocato, non un servizio Rentha. Quello che facciamo è a monte: verifica dell'inquilino prima della firma e tutela del canone in caso di morosità, così riduci la probabilità di arrivare allo sfratto e non resti scoperto se la morosità comincia.

Cosa fare ora

Se l'inquilino ha appena saltato un canone, non aspettare: manda la messa in mora e fissa la data da cui parte tutto. Se invece stai per affittare, la mossa intelligente è tutelarti prima, non dopo. Verifica chi entra in casa tua e proteggi il canone: scopri come Rentha aiuta i proprietari a Milano e Roma e calcola gratis il tuo canone concordato per pagare meno tasse sullo stesso affitto.

Nicola Terzano, Fondatore Rentha, agente immobiliare iscritto FIMAA Milano-Lodi-Monza-Brianza.