Legge di Bilancio 2026: cosa cambia per i proprietari che affittano casa

Legge di Bilancio 2026: cosa cambia per i proprietari che affittano casa

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) è entrata in vigore il 1° gennaio 2026 e ha introdotto modifiche importanti per chi affitta un immobile in Italia. Se gestisci una locazione residenziale, o stai valutando di convertire un appartamento da affitto breve a lungo termine, questa guida ti aiuta a capire cosa è cambiato e cosa conviene fare.

Le novità sugli affitti brevi

Il cuore della manovra riguarda le locazioni di breve durata, cioè i contratti inferiori a 30 giorni tipici di Airbnb e Booking.

Dal 1° gennaio 2026, a partire dal terzo immobile dato in locazione breve scatta l'obbligo di aprire la partita IVA, perché l'attività viene automaticamente considerata imprenditoriale. Fino al 31 dicembre 2025 la soglia era fissata al quinto immobile.

Sul piano fiscale, la manovra stabilisce un sistema a due aliquote: la cedolare secca resta al 21% per la prima unità immobiliare messa a reddito, mentre dal secondo immobile locato in forma breve l'aliquota sale al 26%.

In pratica: chi affitta un solo appartamento su piattaforme online paga il 21% come prima. Chi ne affitta due paga il 26% sul secondo. Chi ne affitta tre o più deve aprire partita IVA e uscire dal regime della cedolare secca.

Secondo le stime di settore, solo il 2,5% dei proprietari possiede tre o più immobili destinati alla locazione breve, quindi la maggior parte dei piccoli proprietari non è toccata dalla stretta sulla partita IVA. La pressione fiscale crescente sul segmento breve è comunque un segnale chiaro della direzione politica intrapresa.

Cosa non cambia: la locazione residenziale resta stabile

Gli affitti ordinari pluriennali continuano a beneficiare della cedolare secca con aliquota del 21% per i contratti a canone libero, o del 10% in caso di canone concordato. Nessuna novità per i contratti 4+4 e 3+2: le regole restano invariate.

Il canone concordato merita un'attenzione particolare. L'aliquota al 10% lo rende la soluzione fiscalmente più vantaggiosa in assoluto, a fronte di canoni calmierati e del vincolo di non aggiornarlo nel tempo. Per i proprietari che affittano a Milano, comune ad alta tensione abitativa, questa opzione può tradursi in un risparmio fiscale significativo rispetto all'IRPEF ordinaria.

Vale anche ricordare che scegliendo la cedolare secca si è esonerati dal pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto. Un vantaggio concreto che si somma all'aliquota agevolata.

Perché questa manovra premia chi affitta a lungo termine

La motivazione dichiarata del governo è frenare l'espansione degli affitti brevi che, soprattutto nelle grandi città, ha reso difficile trovare alloggi con contratti tradizionali: una misura a difesa del diritto all'abitazione stabile.

Il risultato pratico è un riequilibrio fiscale tra i due modelli. Chi affittava in breve per convenienza e ora si trova a fare i conti con aliquote più alte o con l'obbligo di partita IVA, ha buone ragioni per valutare la conversione a contratto residenziale. Questo libera appartamenti per il mercato delle locazioni tradizionali e aumenta la domanda verso i proprietari già attivi in questo segmento.

Come gestire al meglio la tua locazione residenziale nel 2026

Con un quadro normativo in evoluzione, la gestione autonoma di un affitto residenziale richiede attenzione: scelta del contratto giusto, registrazione corretta, comunicazioni obbligatorie, aggiornamento ISTAT, scadenze fiscali.

Rentha è pensato esattamente per questo: darti gli strumenti per gestire tutto in autonomia, senza delegare a nessuno la tua proprietà, con un flusso guidato che riduce gli errori e ti fa risparmiare tempo.

Se stai valutando di passare dalla locazione breve a quella residenziale, o vuoi semplicemente gestire meglio il tuo contratto attuale, Rentha ti dà gli strumenti per farlo, senza costi e senza intermediari.