Sconto IMU 25% con il canone concordato a Milano

Se affitti un appartamento a Milano con un contratto a canone concordato, su quell'immobile l'IMU non la paghi tutta: la legge te la taglia del 25%. In pratica ne versi solo il 75%. È un risparmio che torna ogni anno, finché tieni quel tipo di contratto, e che molti proprietari nemmeno sanno di avere diritto. In questo articolo vediamo quanto risparmi davvero in euro a Milano, come si applica lo sconto quando compili il modello F24, e cosa fare se negli anni scorsi hai pagato l'IMU piena senza saperlo: in quel caso puoi chiedere indietro la differenza.

Quanto IMU risparmi davvero col canone concordato a Milano

Con il canone concordato risparmi un quarto dell'IMU: invece del 100% ne paghi il 75%. Su un'IMU che a Milano sarebbe, per dire, di 1.200 euro l'anno, ne versi circa 900: circa 300 euro che restano in tasca tua, ogni anno. Più il contratto resta in vita, più lo sconto si accumula. È un beneficio automatico: non devi chiedere nulla, basta che il contratto a canone concordato sia regolarmente registrato.

Il canone concordato è un contratto in cui l'affitto non è libero, ma calmierato: lo Stato e gli accordi locali fissano un tetto in cambio di vantaggi fiscali per te. Lo sconto IMU del 25% è uno di questi vantaggi, e a Milano vale per tutti i quartieri, perché Milano è un Comune cosiddetto "ad alta tensione abitativa" (cioè dove la domanda di case in affitto è molto più alta dell'offerta).

Cos'è la riduzione IMU del 25% e su cosa si basa

La riduzione IMU del 25% è uno sconto fissato dalla legge italiana (articolo 1, comma 760, della Legge n. 160 del 2019) per chi affitta con un contratto a canone concordato. "Ope legis" significa solo questo: è automatico per legge. Non devi presentare domande né farti autorizzare. Se hai il contratto giusto, lo sconto ti spetta e basta.

L'unico requisito sostanziale è avere un contratto a canone concordato regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate. Il contratto deve rispettare gli Accordi Territoriali della città (a Milano questi accordi fissano zone e tetti di canone) ed essere accompagnato dall'attestazione che certifica che il canone rientra nelle regole. Quell'attestazione la rilascia un'organizzazione firmataria degli accordi, non te la fai da solo: ne parliamo più sotto.

Le aliquote IMU di Milano per chi affitta a canone concordato

A Milano, secondo il Comune, l'IMU sugli immobili affittati a canone concordato parte da due aliquote base: 0,73% quando l'inquilino vi abita come casa principale, e 1,04% negli altri casi (per esempio i contratti transitori o per studenti). Su queste percentuali si applica lo sconto del 25%, quindi quello che paghi davvero scende a 0,5475% e a 0,78%.

Aliquota base 1,04% meno il 25% fa 0,78%. È questa la percentuale che usi nel calcolo, non quella piena.

Attenzione a un punto: le aliquote IMU le decide ogni anno il Comune di Milano con una delibera. I valori qui sopra sono quelli pubblicati per il 2026 sul sito del Comune. Prima di pagare, verifica sempre le aliquote dell'anno d'imposta in corso sulla pagina tributi del Comune, perché possono cambiare di anno in anno.

Esempio concreto: l'IMU di un appartamento affittato a Milano

Vediamo un esempio in euro, così il risparmio diventa concreto. È un esempio indicativo: il calcolo vero dipende dalla rendita del tuo immobile e va fatto sul tuo caso specifico.

Ipotizziamo un appartamento con rendita catastale di 700 euro (la rendita catastale è il valore fiscale dell'immobile, lo trovi sulla visura). Per calcolare l'IMU si parte da quella rendita, la si rivaluta del 5% e la si moltiplica per 160 (sono coefficienti fissati a livello nazionale per le abitazioni). Il risultato è la base su cui si calcola l'imposta: 700 × 1,05 × 160 = 117.600 euro.

Ora applichiamo le due percentuali, prendendo il caso "altri casi" (aliquota 1,04%):

• IMU piena (1,04%): 117.600 × 1,04% = 1.223 euro l'anno
• IMU col canone concordato (0,78%, cioè scontata del 25%): 117.600 × 0,78% = 917 euro l'anno
• Risparmio: circa 306 euro l'anno

Trecento euro l'anno su un solo appartamento, ogni anno, solo per aver scelto il contratto giusto. Su un contratto a canone concordato che dura, per esempio, sei anni, parliamo di quasi 1.800 euro. Esempio indicativo: il calcolo va personalizzato sul tuo immobile. Se vuoi capire se il canone concordato conviene al tuo caso, partiamo dal calcolo del canone concordato a Milano: lì vedi il tetto della tua zona e il quadro fiscale completo.

Sconto IMU più cedolare al 10%: il risparmio totale del concordato

Lo sconto IMU del 25% non è l'unico vantaggio del canone concordato a Milano: si somma alla cedolare secca al 10%. La cedolare secca è una tassa unica e ridotta che paghi sull'affitto al posto delle tasse ordinarie: con il canone concordato è al 10%, contro il 21% del canone libero. Quindi su uno stesso immobile ottieni due risparmi in parallelo: meno tasse sull'affitto e meno IMU.

Qui però va evitato un errore che gira spesso online. La cedolare al 10% e l'imposta di registro non si sommano: se scegli la cedolare secca, non paghi l'imposta di registro, perché la cedolare la sostituisce già. Quindi il conto corretto del concordato è "cedolare 10% + sconto IMU 25%", non "cedolare 10% + sconto registro + sconto IMU". Sommare anche il registro sarebbe contarlo due volte.

In cambio di questi vantaggi accetti un canone calmierato (più basso del libero) e l'impegno a non aumentarlo liberamente nel tempo. Per questo il confronto onesto si fa sul netto che ti resta in tasca, non sulle percentuali nominali. Trovi il quadro completo nella guida al canone concordato e alla cedolare al 10%.

Come si applica lo sconto sul modello F24

Lo sconto IMU del 25% non lo richiedi: lo applichi tu stesso quando calcoli quanto versare. L'IMU si paga in autoliquidazione, cioè sei tu (o il tuo commercialista) a fare il calcolo e a versare con il modello F24. Quando calcoli l'imposta usi direttamente l'aliquota già ridotta del 25% (nell'esempio, lo 0,78% invece dell'1,04%).

Le scadenze sono due ogni anno: l'acconto entro il 16 giugno e il saldo entro il 16 dicembre. Nel modello F24, per gli immobili affittati si usa tipicamente il codice tributo IMU per gli "altri fabbricati" (di norma il 3918): verifica comunque il codice corretto sul tuo F24 o con il tuo commercialista, perché dipende dal tipo di immobile.

Hai pagato l'IMU piena? Come chiedere il rimborso degli anni scorsi

Se negli anni scorsi avevi già un contratto a canone concordato registrato ma hai versato l'IMU piena, hai pagato più del dovuto: quella differenza puoi chiederla indietro. È l'errore più comune e anche il più costoso, perché si ripete ogni anno finché non te ne accorgi.

Il rimborso si chiede con un'istanza al Comune di Milano, ufficio tributi, allegando il contratto concordato registrato e le ricevute dei pagamenti IMU. Il termine è di 5 anni dalla data del versamento: oltre quel limite il diritto si perde. Significa che oggi puoi ancora recuperare la differenza degli ultimi cinque anni d'imposta, se ne avevi diritto.

Cinque anni di IMU pagata in più, su un immobile da 300 euro di sconto l'anno, sono circa 1.500 euro che puoi ancora chiedere indietro.

Serve la dichiarazione IMU? Gli errori da evitare

In alcuni casi sì. Il regolamento IMU del Comune di Milano può richiedere la presentazione della dichiarazione IMU per far valere l'agevolazione sul canone concordato. Non darlo per scontato in un senso o nell'altro: prima di affidarti al solo automatismo, verifica sul regolamento comunale in vigore se nel tuo caso la dichiarazione va presentata, ed entro quando.

Gli errori che vediamo più spesso sono tre: pagare l'IMU piena dimenticandosi dello sconto; usare un contratto che non rispetta gli Accordi Territoriali di Milano (e quindi perdere il diritto all'agevolazione); non avere l'attestazione di rispondenza che certifica il canone. Tutti e tre, di solito, costano più dell'aiuto che serviva a evitarli. Per questo il canone concordato conviene impostarlo bene dall'inizio, con chi conosce gli accordi della tua zona.

Lo sconto IMU vale per tutte le zone di Milano?

Sì. Milano è un Comune ad alta tensione abitativa, quindi lo sconto IMU del 25% sul canone concordato vale in tutta la città, dal centro alle zone esterne. Quello che cambia da zona a zona non è lo sconto, ma il tetto del canone: gli Accordi Territoriali di Milano dividono la città in zone con limiti di affitto diversi.

Posso avere lo sconto IMU senza la cedolare al 10%?

Sì. Lo sconto IMU del 25% dipende dal tipo di contratto (canone concordato registrato), non dal regime fiscale che scegli sull'affitto. Puoi avere lo sconto IMU anche se non opti per la cedolare secca. La cedolare al 10% è un vantaggio aggiuntivo del concordato, ma i due benefici viaggiano su binari separati.

Lo sconto IMU spetta anche sulla seconda casa che affitto?

Sì, purché sia affittata con un contratto a canone concordato regolarmente registrato. Lo sconto IMU del 25% riguarda l'immobile e il tipo di contratto, non il fatto che sia prima o seconda casa. Anzi, è proprio sugli immobili affittati (che non sono "abitazione principale" tua) che l'IMU normalmente si paga: lì lo sconto pesa di più.

Come Rentha ti aiuta sul canone concordato a Milano

Il canone concordato conviene quando è impostato bene: contratto corretto, attestazione in regola, sconto IMU e cedolare applicati senza errori. Rentha ti accompagna in tutto questo a Milano. Facciamo la consulenza comparativa tra canone libero e concordato, ti diciamo in euro quanto cambia per il tuo immobile, e raccogliamo i dati per l'attestazione: l'attestazione vera e propria la rilascia l'organizzazione firmataria degli Accordi Territoriali, noi ti portiamo fino lì senza che tu debba muoverti.

Il fondatore Nicola Terzano è agente immobiliare iscritto FIMAA Milano-Lodi-Monza-Brianza e segue contratto e registrazione all'Agenzia delle Entrate come tuo referente. Se vuoi sapere subito quanto puoi risparmiare, parti dal calcolo del canone concordato a Milano oppure scopri tutti i servizi per chi affitta nella pagina proprietari. E se quello che ti preoccupa di più non sono le tasse ma il rischio che l'inquilino non paghi, guarda come funziona l'affitto garantito a Milano.