Sfratto più veloce: cosa cambia per i proprietari con il DDL Sgomberi 2026

Il governo approva il DDL Sgomberi: cosa è successo il 30 aprile

Il 30 aprile 2026, il Consiglio dei Ministri ha approvato un disegno di legge con dichiarazione d'urgenza dedicato al rilascio degli immobili. Il provvedimento, ribattezzato DDL Sgomberi, nasce nell'ambito del più ampio Piano Casa del governo Meloni e interviene su uno dei nodi storici del mercato degli affitti in Italia: i tempi lunghissimi per recuperare un immobile in caso di morosità o scadenza del contratto.

Le nuove norme non riguardano solo gli immobili occupati abusivamente, come si potrebbe pensare leggendo i titoli dei giornali. Secondo il comunicato ufficiale del Consiglio dei Ministri, il provvedimento si applica espressamente anche ai casi di scadenza del contratto di affitto e di morosità dell'affittuario. Per chi affitta casa in autonomia, è questa la parte più importante da capire.

Il problema attuale: quanto dura davvero uno sfratto in Italia

Prima di analizzare le novità, vale la pena capire da dove si parte. In Italia, la procedura di sfratto per morosità segue un iter preciso: il proprietario deve rivolgersi a un avvocato, notificare l'intimazione di sfratto all'inquilino, attendere l'udienza davanti al giudice, ottenere la convalida e infine procedere all'esecuzione con l'ufficiale giudiziario.

In teoria, dalla prima udienza alla convalida possono passare 30-60 giorni. In pratica, i tempi reali dipendono dal carico dei tribunali e variano enormemente da città a città. A Milano, Roma e Napoli, i tribunali più congestionati, i tempi medi dal ricorso al rilascio effettivo dell'immobile oscillano tra 12 e 18 mesi. In alcuni casi si arriva a due anni.

Durante tutto questo periodo il proprietario non può entrare nell'immobile, non può disporne liberamente e spesso non riceve il canone. Le spese legali si aggiungono al danno economico. Il risultato è che molti proprietari privati preferiscono tenere l'immobile sfitto piuttosto che rischiare di trovarsi bloccati in un contenzioso lungo e costoso.

Le tre novità principali del DDL Sgomberi

Il provvedimento approvato il 30 aprile interviene su tre fronti distinti.

Semplificazione delle procedure di notifica e di esecuzione. Le modalità di notifica dello sfratto vengono semplificate, riducendo i passaggi burocratici che oggi allungano l'iter anche quando il diritto del proprietario è incontestabile. Analogamente, le fasi dell'esecuzione vengono razionalizzate per ridurre i tempi tra la convalida e il rilascio effettivo dell'immobile.

Procedura d'urgenza con decreto di rilascio in 15 giorni. È la novità più significativa. Viene introdotta una corsia preferenziale che consente al giudice di emettere un decreto di rilascio dell'immobile entro 15 giorni dal ricorso. Si tratta di un cambiamento radicale rispetto al sistema attuale, dove non esistono scadenze certe e i tempi dipendono interamente dall'agenda del tribunale. I dettagli applicativi, ovvero in quali casi si accede alla procedura d'urgenza e con quali requisiti, saranno definiti nel testo definitivo della legge.

Penale per ogni giorno di occupazione oltre il termine. Per la prima volta viene introdotta una sanzione economica automatica a carico dell'occupante: l'1% del canone mensile per ogni giorno di occupazione oltre il termine fissato dal giudice. Su un affitto di 1.000 euro al mese, significano 10 euro al giorno, circa 300 euro al mese aggiuntivi rispetto al canone già non pagato. È un deterrente concreto contro i ritardi strumentali, quelli in cui l'inquilino continua a occupare l'immobile pur sapendo di non averne più diritto.

Cosa cambia per chi affitta in autonomia

La paura dello sfratto lento è una delle ragioni principali per cui molti proprietari privati si rivolgono a società di gestione a canone garantito, cedendo una parte significativa del rendimento in cambio della certezza di ricevere comunque l'affitto. Altri tengono l'immobile sfitto, convinti che il rischio non valga il rendimento.

Se le nuove norme produrranno l'effetto atteso, l'equazione cambia. Un proprietario che sa di poter contare su tempi certi e prevedibili è più disposto a mettere l'immobile sul mercato, a valutare inquilini con profili reddituali adeguati senza dover applicare criteri eccessivamente selettivi, e a farlo senza intermediari costosi.

Sul piano macroeconomico, se anche solo una parte degli immobili oggi sfitti per eccesso di cautela tornasse disponibile, l'offerta in locazione nelle città più tese come Milano, Roma e Bologna aumenterebbe in modo significativo, contribuendo a stabilizzare i canoni.

A che punto siamo: iter e tempi di applicazione

Il DDL Sgomberi è ancora un disegno di legge. Prima di diventare operativo, dovrà essere discusso e votato dal Parlamento. La dichiarazione d'urgenza apposta dal Consiglio dei Ministri indica che l'esecutivo intende accelerare l'iter, puntando verosimilmente a una conversione entro l'estate 2026.

È importante tenere presente che alcuni dettagli applicativi potrebbero cambiare durante il percorso parlamentare. In particolare, le condizioni di accesso alla procedura d'urgenza e le modalità di calcolo della penale potrebbero essere modificate o meglio specificate. Vale la pena seguire gli aggiornamenti nelle prossime settimane.

Nel frattempo: la selezione dell'inquilino resta la prima tutela

Nessuna riforma legale elimina il rischio alla radice. Anche con procedure più rapide, uno sfratto rimane un evento stressante, costoso in termini di tempo e spese legali, e fonte di incertezza. La migliore protezione continua a essere una selezione accurata dell'inquilino prima della firma del contratto.

Verificare la busta paga o il modello 730, controllare che il reddito mensile netto sia almeno tre volte il canone richiesto, richiedere un garante nei casi di profilo più fragile, e registrare il contratto regolarmente sono passaggi che riducono in modo drastico la probabilità di dover mai ricorrere al giudice.

Un buon processo di selezione, abbinato a procedure di sfratto finalmente più rapide e prevedibili, cambia in modo strutturale la convenienza di affittare casa in autonomia, senza delegare la gestione a terzi e senza rinunciare al rendimento.