Cedolare secca 10% o 21%: quanto risparmi davvero

Cedolare secca 10% o 21%: quanto risparmi davvero

Il 10% da solo non ti dice se ci guadagni. Facciamo il conto vero, sul netto in tasca: cedolare, sconto IMU e la regola dell'85% per capire quando il canone concordato conviene davvero.

Hai un appartamento a Milano e stai valutando il canone concordato per pagare il 10% di tasse invece del 21%? Aspetta. Il 10% da solo non ti dice se ci guadagni. Il canone concordato è calmierato: parte quasi sempre da un affitto più basso del libero. Quindi la domanda vera non è "quanto è l'aliquota", ma quanto ti resta in tasca a fine anno. Qui facciamo il conto vero, sul netto, con due scenari concreti su un bilocale milanese: uno in cui il concordato conviene e uno in cui no. Da chi gestisce locazioni residenziali a Milano e Roma ogni giorno.

Cedolare secca al 10% o al 21%: cosa cambia davvero

La cedolare secca è una tassa fissa sul canone che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Con il canone libero l'aliquota è il 21%. Con il canone concordato, nei comuni ad alta tensione abitativa come Milano, scende al 10%. Sono le due aliquote in vigore secondo l'Agenzia delle Entrate.

Un punto che quasi nessuno ti spiega: la cedolare sostituisce l'imposta di registro, non ci si somma. Se scegli la cedolare paghi solo quella (10% o 21%), e basta. Chi ti dice "col concordato risparmi sulla cedolare e sull'imposta di registro" sta sommando due benefici che sono alternativi. La verità è questa: o cedolare secca, o regime ordinario con IRPEF più imposta di registro. Non entrambi. Nel regime ordinario, tra l'altro, il concordato ti dà un altro sconto (l'imposta di registro si calcola su una base ridotta del 30%), ma qui restiamo sulla cedolare, che è la scelta più frequente.

Perché quasi tutti scelgono la cedolare e non il regime ordinario? Perché nel regime ordinario il canone fa cumulo con gli altri redditi e viene tassato con la tua aliquota IRPEF, che per molti proprietari parte dal 35% e sale. La cedolare, invece, è piatta: 10% o 21%, ferma lì, senza addizionali. Per chi ha già un reddito da lavoro o pensione, la cedolare è di norma la scelta più conveniente, e sul canone concordato lo diventa ancora di più.

"Comune ad alta tensione abitativa" è una lista ufficiale di città dove l'affitto è caro e la domanda alta. Milano e Roma ci sono. Ed è la condizione che ti apre la porta al 10%. Se il tuo immobile è in un piccolo comune fuori da questa lista, il 10% quasi sempre non è applicabile: il primo controllo da fare è proprio questo.

L'errore che ti fa sbagliare il conto

L'errore più comune è confrontare il 10% e il 21% sullo stesso canone. Non funziona così. Il canone concordato non lo decidi tu liberamente: è calmierato dalle fasce dell'accordo territoriale di Milano, che tengono conto di zona, dotazioni dell'immobile e classe energetica. Quasi sempre è più basso del prezzo di mercato. Quindi quel 10% si applica a una base più piccola.

Ecco perché il confronto onesto non è tra due percentuali. È tra due numeri in euro: quello che incassi netto col libero e quello che incassi netto col concordato, tasse e IMU comprese. Un esempio banale lo chiarisce: il 10% su 1.000 euro fa 100, il 21% su 1.300 euro fa 273. Ma se col concordato incassi 300 euro in meno di canone lordo, quel risparmio fiscale va pesato contro il minor incasso. Vediamolo con i numeri veri.

Quanto risparmi davvero: due scenari su un bilocale a Milano

Prendiamo un bilocale di 60 mq in zona semicentrale a Milano. Canone libero di mercato: 1.300 euro al mese, cioè 15.600 euro l'anno. Regime cedolare secca in tutti i casi. Per l'IMU usiamo cifre ricostruibili passo per passo (le vedi nel dettaglio più sotto): con questi dati l'IMU a canone libero è 1.603 euro l'anno, a canone concordato scende a 1.202 euro grazie allo sconto di legge del 25%. Ora tutto dipende da quanto ti calmiera il canone l'accordo di Milano.

Scenario A, il concordato ti spetta a 1.170 euro al mese (il 90% del libero), cioè 14.040 euro l'anno.

Canone libero, 1.300 euro al mese:

Canone concordato, 1.170 euro al mese:

Risultato scenario A: il concordato ti lascia 713 euro in più all'anno, pur partendo da un affitto lordo più basso di 130 euro al mese. Il motivo è tutto nelle due voci di risparmio, meno tasse sul canone e meno IMU, che superano il minor incasso.

Scenario B, l'accordo ti calmiera di più e il concordato ti spetta a 1.000 euro al mese (il 77% del libero), cioè 12.000 euro l'anno.

Canone concordato, 1.000 euro al mese:

Risultato scenario B: qui il canone libero ti lascia 1.123 euro in più (10.721 contro 9.598). Il risparmio fiscale c'è, ma non basta a coprire i 300 euro al mese di affitto in meno. Stesso immobile, stessa città, conclusione opposta. Cambia solo quanto ti calmiera il canone. Ipotesi dell'esempio: rendita catastale e aliquota IMU dichiarate qui sotto, canone libero e concordato indicati sopra; il calcolo va rifatto sui tuoi numeri con il calcolatore del canone concordato.

La differenza non la fa l'aliquota. La fa quello che ti resta in tasca a fine anno.

Lo sconto IMU del 25%: il calcolo passo-passo

Con un contratto a canone concordato l'IMU si calcola sul 75% della base: uno sconto del 25% sull'imposta dovuta. Lo prevede la legge 208/2015 (articolo 1, comma 53) e vale in tutti i comuni dove c'è un contratto concordato, a prescindere dall'aliquota locale. L'immobile che affitti non è la tua abitazione principale, quindi l'IMU è dovuta: lo sconto la riduce, non la azzera.

Ecco come nascono i 1.603 e i 1.202 euro dell'esempio. Ipotizziamo una rendita catastale di 900 euro e un'aliquota comunale dell'1,06%.

  1. Rivaluta la rendita del 5%: 900 × 1,05 = 945 euro.
  2. Moltiplica per 160, il coefficiente delle abitazioni: 945 × 160 = 151.200 euro. Questa è la base imponibile.
  3. Canone libero: 151.200 × 1,06% = 1.603 euro l'anno.
  4. Canone concordato: la base scende al 75%, cioè 151.200 × 0,75 = 113.400 euro; poi 113.400 × 1,06% = 1.202 euro l'anno.

Differenza: 401 euro in meno all'anno, cioè esattamente un quarto. Il moltiplicatore 160 e la rivalutazione del 5% sono fissati dalla legge nazionale (L. 160/2019) e non li cambia il Comune. Rendita e aliquota, invece, cambiano da immobile a immobile: quelle dell'esempio sono ipotesi dichiarate, servono a mostrarti l'aritmetica. C'è di più: Milano applica al canone concordato un'aliquota agevolata rispetto al libero, quindi sul tuo immobile il vantaggio può essere anche maggiore di questo conto prudente a parità di aliquota. Per la tua zona parti dal canone concordato a Milano.

La regola dell'85%: quando il concordato conviene, tradotta in euro

Regola pratica indicativa: se il canone concordato che ti spetta vale almeno circa l'85% del canone libero di mercato, di solito il concordato conviene sul netto. Sotto quella soglia, il libero tende a restare più vantaggioso. Non è una norma di legge: è la soglia che esce dai conti, e dipende da IMU e canone del tuo immobile.

Tradotta in euro sul nostro bilocale: canone libero 1.300 euro al mese, l'85% sono circa 1.105 euro al mese. Sopra quella cifra, come nello scenario A a 1.170 euro, ci guadagni. Sotto, come nello scenario B a 1.000 euro, ci perdi. Ecco perché la prima cosa da fare non è chiedersi "quanto pago di tasse", ma "a quanto mi calmiera il canone l'accordo di Milano rispetto al mio prezzo di mercato". Da lì in poi il conto è meccanico. Attenzione: con l'aliquota agevolata che Milano riserva al concordato, la soglia reale può scendere sotto l'85%, quindi la regola è prudente, non pessimista.

Quando il canone concordato non ti conviene

Non conviene sempre, e lo diciamo apertamente. Oltre al caso del canone troppo calmierato (lo scenario B qui sopra), il concordato perde interesse in altre due situazioni tipiche: quando affitti un immobile di pregio in una zona dove il libero rende molto di più delle fasce dell'accordo, e quando vuoi poter aggiornare il canone con margine negli anni, perché il concordato vincola gli aggiornamenti a limiti prefissati.

Punto. Il canone concordato ha una durata tipica 3+2, tre anni più due, meno flessibile di altre formule. Se il tuo obiettivo è tenere le mani libere sul prezzo o vendere l'immobile a breve, il risparmio fiscale potrebbe non valere il vincolo. La scelta giusta dipende dai tuoi numeri e dai tuoi piani, non da uno slogan sul 10%. Un buon consiglio commerciale ti dice anche quando una strada non fa per te.

Cosa ti serve per la cedolare al 10%: i tre requisiti

Servono tre cose, tutte verificabili prima di firmare. Mancarne una sola ti fa decadere dall'aliquota al 10% e ti riporta al 21% o al regime ordinario.

  1. Il comune giusto. L'immobile deve stare in un comune ad alta tensione abitativa. Milano e Roma sono nella lista, ma molti comuni della cintura no: controlla prima, perché è il requisito che salta più spesso.
  2. Il contratto giusto. Ti serve un contratto a canone concordato, tipicamente il 3+2 (tre anni più due) oppure le formule per transitori e studenti fuori sede. Un normale 4+4 a canone libero non dà diritto al 10%, nemmeno cambiando l'opzione cedolare.
  3. L'attestazione di rispondenza. È il documento che certifica che il canone pattuito rispetta le fasce dell'accordo territoriale. Va richiesta prima della registrazione e conservata per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate.

Un chiarimento che conta: l'attestazione la rilascia una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale, non l'agenzia immobiliare. Rentha fa la parte a monte, la consulenza comparativa tra canone libero e concordato e la raccolta dei dati del tuo immobile, così arrivi alla scelta con i due netti in tasca già davanti. Se stai anche valutando l'impatto delle novità fiscali sugli affitti, leggi cosa cambia con la Legge di Bilancio 2026.

Il canone concordato conviene sempre a Milano?

No, e diffida di chi lo dice. A Milano il concordato conviene spesso, perché la città è ad alta tensione abitativa e sblocca il 10% più lo sconto IMU e l'aliquota agevolata. Ma la convenienza reale dipende da quanto l'accordo territoriale calmiera il tuo canone: sopra circa l'85% del libero di solito ci guadagni, sotto va verificato caso per caso con i tuoi numeri.

Posso passare dal 21% al 10% su un contratto già in corso?

Non basta cambiare aliquota. Il 10% è legato al tipo di contratto: serve un contratto a canone concordato. Se hai un 4+4 a canone libero, cambiare la sola opzione cedolare non ti porta al 10%. La cedolare la puoi modificare a ogni annualità, ma per il 10% occorre stipulare un contratto concordato, con la relativa attestazione. In pratica è un contratto nuovo, non una modifica al volo.

Chi rilascia l'attestazione del canone concordato?

La rilascia una delle organizzazioni firmatarie dell'accordo territoriale della tua città, non l'agenzia immobiliare. È il documento che certifica la rispondenza del canone alle fasce dell'accordo e va conservato per eventuali controlli dell'Agenzia delle Entrate. Rentha ti accompagna nella comparazione e nella raccolta dati; l'attestazione resta in capo all'organizzazione firmataria.

Come faccio a sapere la rendita catastale del mio immobile?

La trovi nella visura catastale, che puoi richiedere online sul sito dell'Agenzia delle Entrate o allo sportello. È il numero da cui parte tutto il calcolo IMU: senza quello, qualsiasi stima del netto in tasca resta approssimativa. La rendita compare anche nel rogito di acquisto e nelle vecchie ricevute IMU. Con quella cifra il conto degli scenari qui sopra diventa preciso sul tuo immobile.

L'IMU su un immobile affittato la paga il proprietario o l'inquilino?

La paga sempre il proprietario. L'IMU colpisce il possesso dell'immobile, non l'uso: l'inquilino non la deve. All'inquilino può spettare la TARI, la tassa sui rifiuti, ma sono due tributi diversi. Quando fai il conto del netto in tasca, quindi, l'IMU è un tuo costo pieno da sottrarre al canone, ed è proprio per questo che lo sconto del 25% del concordato pesa così tanto sul risultato finale.

Lo sconto IMU del 25% vale anche a Roma?

Sì. Lo sconto del 25% sulla base IMU è una misura nazionale (L. 208/2015) e si applica ovunque ci sia un contratto a canone concordato, Roma inclusa. A cambiare è solo l'aliquota decisa dal Comune. Se il tuo immobile è nella Capitale, parti dal canone concordato a Roma per fare il tuo confronto.

In sintesi: il 10% è un titolo che attira, ma la decisione si prende sul netto, non sull'aliquota. Fai il conto su canone reale, IMU e durata, poi scegli. I due scenari qui sopra lo mostrano bene: stesso bilocale, e la convenienza si ribalta solo cambiando di quanto l'accordo ti calmiera il canone. Per questo il numero che conta davvero è il tuo, non quello di un esempio. Se vuoi i due netti precisi per il tuo immobile a Milano o a Roma, Rentha ti fa la consulenza comparativa tra libero e concordato e ti mette davanti le cifre in tasca. Poi decidi tu.