Cedolare secca 2026: cos'e', aliquote e quando conviene davvero

Cedolare secca 2026: cos'e', aliquote e quando conviene davvero

Hai un immobile in affitto e stai scegliendo come tassarlo? La cedolare secca e' probabilmente la strada giusta, ma non sempre. E' un regime fiscale opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e imposta di bollo con un'unica aliquota fissa sul canone. Nel 2026 le aliquote sono due: 21% per i contratti a canone libero, 10% per i contratti a canone concordato. Ecco tutto quello che ti serve sapere per decidere.

Come funziona in pratica

Scegliendo la cedolare secca paghi un'imposta fissa calcolata sul canone annuo lordo, senza detrazioni, senza scaglioni progressivi, senza complicazioni. In cambio non paghi l'imposta di registro (normalmente il 2% del canone annuo) ne' l'imposta di bollo sul contratto.

L'opzione si esercita al momento della registrazione del contratto tramite modello RLI all'Agenzia delle Entrate. Se hai gia' un contratto in regime ordinario, puoi passare alla cedolare secca alla prima proroga.

C'e' un dettaglio che molti trascurano e che vale la pena conoscere prima di scegliere: con la cedolare secca non puoi aggiornare il canone con l'indice ISTAT per tutta la durata del contratto. Su un 4+4 in un periodo inflattivo come il 2023-2026, questo puo' valere piu' di 10.000 euro di mancato adeguamento. Non e' un dettaglio, e' un costo nascosto che va messo nel calcolo.

Le aliquote 2026

La cedolare al 21% si applica ai contratti a canone libero (4+4) e ai contratti transitori standard. E' l'aliquota base per la maggior parte degli affitti residenziali.

La cedolare al 10% si applica esclusivamente ai contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa: Milano, Roma, Napoli, Bologna, Firenze, Torino, Venezia, Genova, Palermo e altri. E' l'aliquota piu' bassa disponibile per un proprietario privato in Italia.

La cedolare al 26% si applica agli affitti brevi dal secondo immobile in poi. Dal 2026 chi affitta tre o piu' immobili a breve termine e' considerato imprenditore e non puo' usare la cedolare secca.

Quando conviene: i numeri reali

Facciamo il calcolo con un caso concreto. Proprietario con reddito da lavoro di 35.000 euro, bilocale a Milano affittato a 1.100 euro al mese (13.200 euro annui).

Con IRPEF ordinaria il reddito imponibile aggiuntivo e' 13.200 x 95% = 12.540 euro. L'aliquota marginale e' al 35%, quindi l'imposta e' circa 4.389 euro. Sommando l'imposta di registro di 264 euro, il totale e' circa 4.653 euro.

Con cedolare secca al 21% il calcolo e' semplice: 13.200 x 21% = 2.772 euro. Il risparmio netto e' circa 1.881 euro all'anno.

Con cedolare secca al 10% sul canone concordato il discorso cambia ulteriormente. Il canone concordato stimato per quel bilocale e' circa 880 euro al mese (10.560 euro annui). L'imposta e' 10.560 x 10% = 1.056 euro. Il risparmio rispetto all'IRPEF ordinaria supera i 3.500 euro all'anno.

Il canone concordato e' piu' basso del libero, ma tra cedolare al 10% e sconto IMU del 25% il conto finale spesso e' a favore del concordato, specialmente per chi ha redditi medio-alti.

Quando NON conviene

La cedolare secca non e' sempre la scelta giusta. Tre casi in cui vale la pena fare due conti prima di scegliere.

Il primo riguarda i redditi molto bassi. Se la tua IRPEF marginale e' al 23%, la cedolare al 21% ti fa risparmiare poco e la rinuncia all'aggiornamento ISTAT potrebbe costare di piu' nel lungo periodo.

Il secondo riguarda le spese detraibili. Con il regime ordinario puoi abbattere la base imponibile. Con la cedolare secca no: paghi sul canone lordo, sempre. Se hai ristrutturato l'immobile di recente o hai un mutuo, fai il confronto prima di scegliere.

Il terzo riguarda la capienza IRPEF. La cedolare secca non e' IRPEF, quindi non conta ai fini delle detrazioni come figli a carico, spese mediche o interessi sul mutuo. Se hai molte detrazioni da recuperare e poco reddito IRPEF residuo, potresti perdere parte dei benefici.

Come si sceglie

Al momento della registrazione del contratto indichi la cedolare secca nel modello RLI. Nessun atto separato. Se cambi idea, puoi revocarla comunicandolo all'inquilino con raccomandata A/R entro il 31 dicembre dell'anno precedente e registrando la variazione.

La cedolare secca va comunque dichiarata nel 730 o nel modello Redditi PF, quadro RB. Non sparisce dalla dichiarazione, cambia solo come viene tassata.

Domande frequenti

La cedolare secca influisce sull'IMU? No, sono due cose separate. L'IMU si paga comunque. L'unica eccezione e' lo sconto IMU del 25% per i contratti a canone concordato, che dipende pero' dal regolamento comunale e non dalla scelta della cedolare.

Posso usare la cedolare secca su piu' immobili? Si', la scelta si fa contratto per contratto. Puoi avere un immobile in cedolare e uno in regime ordinario nello stesso anno.

Vale anche per gli affitti a studenti? Si', con aliquota al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa con accordo territoriale in vigore, altrimenti al 21%.

Posso sceglierla dopo aver gia' registrato il contratto in ordinario? Si', alla prima proroga annuale tramite modello RLI. Non devi aspettare la scadenza del contratto.

Se rinuncio alla cedolare, posso tornare indietro? Si', puoi passare da un regime all'altro ogni anno in sede di proroga, entro i termini previsti.

Conclusione

La cedolare secca conviene alla maggior parte dei proprietari con redditi medio-alti, ma non a tutti. L'aliquota al 10% con il canone concordato e' il massimo del risparmio fiscale disponibile per chi affitta in una grande citta' italiana. Prima di scegliere, fai il calcolo con i tuoi numeri reali. Se vuoi un confronto sul tuo caso specifico, contatta Rentha su rentha.it.